Im Land der Dichter und Sparer befinden sich Jahr für Jahr zehntausende Menschen auf der Suche nach guten Anlagemöglichkeiten für ihr Erspartes. Neben Staatsanleihen, Festgeldkonten und Wertpapieren kommen für viele Investoren auch Immobilien infrage. Im Gegensatz zu Aktien, Fonds und Co. investiert man hier in echte Werte, die nicht nur auf dem Papier existieren. Wie der Name schon suggeriert, verschwindet eine Immobilie nicht einfach in einer Krise.
Selbst wenn die Verkehrswerte von Immobilien fallen sollten, bleibt zudem die Möglichkeit, über eine Vermietung weiterhin ein festes Einkommen zu erzielen, die sogenannte Mietrendite. Man erwirbt schließlich nicht nur einen Wert, sondern ein nützliches Objekt. In Zeiten der Geldentwertung kommt hinzu, dass die monatlichen Einnahmen an die Inflation angepasst werden können, sodass viele Investoren von einer krisensicheren Anlage sprechen.
Allerdings gehen insbesondere Privatanleger häufig vergleichsweise blauäugig an das Thema heran und erwarten sich Traumrenditen, da sie bei ihren Überschlagsrechnungen oft die notwendigen Ausgaben ignorieren und für die Renditeermittlung lediglich die Kaltmieten aufaddieren. In diesem Ratgeberartikel beschäftigen wir uns daher etwas genauer mit der Materie, damit potenzielle Investoren sich nicht übernehmen und ihre Entscheidungen so planen können, dass ein möglichst hohe Rendite herauskommt – einen guten ersten Überblick bietet beispielsweise ein online Rechner für Mietrendite.
Darauf sollte man beim renditeorientierten Immobilienkauf achten
Der Haus- oder Wohnungskauf ist eine komplexe Materie und kann nur gelingen, wenn zuvor sorgfältig geplant und abgewogen wird. Das gilt bereits für die eigene Wohnimmobilie, noch stärker jedoch für Renditeobjekte. Kauft man beispielsweise deutlich über dem tatsächlichen Wert, ist dies für Bewohner sicherlich ärgerlich, das Erwirtschaften einer Rendite hingegen kann sogar unmöglich werden. Wir haben deshalb einen Kriterienkatalog zusammengestellt, der bei der Auswahl der Immobilie und beim Planungsprozess behilflich sein kann:
- Standortwahl: Die Wahl des Standorts ist von entscheidender Bedeutung. Ein guter Standort kann die Nachfrage nach Ihrer Immobilie erhöhen, was wiederum höhere Mieteinnahmen ermöglicht. Achten Sie auf Faktoren wie die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, öffentlichen Verkehrsmitteln und anderen Annehmlichkeiten. Eine beliebte und prosperierende Gegend kann langfristig zu einer höheren Wertsteigerung führen.
- Immobilientyp: Je nach Ihren Zielen und finanziellen Möglichkeiten können Sie zwischen verschiedenen Immobilientypen wählen. Dies kann Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder andere Arten von Immobilien umfassen. Ihre Wahl hängt von den Angebotspreisen, Ihrem Budget, Ihrer Investitionsstrategie und Risikobereitschaft ab.
- Mietpreisbestimmung: Ermitteln Sie den angemessenen Mietpreis für Ihre Immobilie, basierend auf dem aktuellen Markt in Ihrer Region. Der Mietpreis sollte nicht nur Ihre monatlichen Ausgaben decken, sondern auch eine Rendite erwirtschaften. Marktanalysen und Vergleiche mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung können Ihnen bei der Festlegung eines wettbewerbsfähigen Mietpreises helfen.
- Finanzierung: Überlegen Sie, ob Sie die Immobilie bar bezahlen oder finanzieren möchten. Im unten angeführten Beispiel haben Sie sich für eine Kreditfinanzierung entschieden. Die Wahl der Finanzierungsoption kann sich auf Ihren monatlichen Cashflow und die Gesamtrendite auswirken.
- Betriebskosten: Berücksichtigen Sie alle laufenden Kosten, die mit der Immobilienverwaltung verbunden sind. Dazu gehören Versicherung, Instandhaltung, Grundsteuern, Verwaltungskosten und gegebenenfalls weitere kommunale Gebühren. Die genaue Höhe dieser Kosten kann je nach Immobilientyp variieren und am besten mit einem Makler, Notar oder einer Bank berechnet werden.
- Leerstandszeit: Planen Sie für Leerstandszeiten, in denen die Immobilie nicht vermietet ist. Es ist ratsam, Rücklagen für solche Zeiten bereitzuhalten. Außerdem sollten Sie Geld für unvorhergesehene Reparaturen oder Wartungsarbeiten einplanen.
- Steuern: Berücksichtigen Sie die steuerlichen Auswirkungen Ihrer Mieteinnahmen. In Deutschland müssen Einkünfte aus Mieteinnahmen versteuert werden. Es gibt aber auch Steuervergünstigungen oder Abschreibungen, die Ihre steuerliche Belastung reduzieren. Ein Vermögens-, Bank- oder Steuerberater kann diese Überlegungen mit Ihnen gemeinsam anstellen.
Wie viel Mietrendite ist realistisch?
Die gesamte Rendite bei einem Immobilienkauf ergibt sich aus den Wertsteigerungen sowie den Mieteinnahmen des Objekts abzüglich der gesamten Ausgaben. Wir fokussieren uns hier jedoch ausschließlich auf die Mietrendite, da wir davon ausgehen, dass unsere Zielgruppe an einem langfristigen Erwerb und dem regelmäßigen Einkommen und weniger an Immobilienspekulation interessiert ist beziehungsweise sich der Artikel an Privatanleger richtet. Mit einer Beispielrechnung wollen wir eine realistische Renditeerwartung transparent erklären:
Beispielrechnung
Angenommen, Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen zu einem Preis von 1,5 Millionen Euro. Sie finanzieren die Immobilie komplett mit einem Darlehen zu einem effektiven Jahreszins von 4 Prozent und einer festen monatlichen Rückzahlungsrate von 3.000 Euro. Die Kaltmiete pro Wohnung beträgt 700 Euro im Monat. Die Mietrendite berechnet sich dann in etwa wie folgt:
- Gesamte jährliche Mieteinnahmen: 9 Wohnungen * 700 Euro/Wohnung * 12 Monate = 75.600 Euro/Jahr
- Gesamte jährliche Ausgaben:
- Kreditzinsen: (1.500.000 Euro * 0,04) = 60.000 Euro/Jahr
- Kreditrückzahlung (feste Rate): 6.000 Euro/Monat * 12 Monate = 72.000 Euro/Jahr
- die angenommenen Betriebskosten (Versicherung, Steuern, etc.) betragen 10.000 Euro pro Jahr
- Gesamte jährliche Ausgaben: 72.000 (davon zunächst 60.000 Zinsdienst und 12.000 Euro Rückzahlung) + 10.000 = 82.000 Euro/Jahr
- Nettogewinn vor Steuern: 75.600 – 82.000 = -6.400 Euro/Jahr
Sie erwirtschaften also zunächst ein Defizit von 6.400 Euro im Jahr. Durch die Tilgung von 12.000 Euro im Jahr verringert sich dieses Defizit nach und nach, aber bevor Sie das erste Mal eine bescheidene Rendite erwirtschaften, werden Jahrzehnte vergehen. Es zeigt sich hier einmal mehr, dass es selbst bei attraktiven und sicheren Einnahmen schwer ist, mit einer ausschließlich kreditfinanzierten Investition eine gute Rendite zu erwirtschaften.
Würden Sie allerdings die Hälfte des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen, sähe es bereits ganz anders aus. Bei gleichbleibender Rate und halbierten Zinskosten käme man bereits auf eine Tilgung von 42.000 Euro anstelle von 12.000 Euro, der Kredit wäre also deutlich schneller zurückgezahlt und die gesamten Zinskosten wären exponentiell geringer.
Würden Sie auch die monatlichen Raten auf 3.000 Euro halbieren, würde sich zwar die Kreditrückzahlung wieder deutlich verlangsamen, aber anstelle von jährlich 82.000 Euro Gesamtausgaben, kämen Sie nur noch auf 46.000 Euro und mithin auf einen jährlichen Überschuss von 29.600 Euro. Dies entspräche bereits im ersten Jahr einer reinen Mietrendite von knapp 2 Prozent, die durch die Rückzahlung sukzessive und durch Sondertilgungen sprunghaft erhöht werden könnten.
Wenn Sie den gesamten Kaufpreis aus Eigenmitteln aufbringen würden, wäre jährlich ein Überschuss von 75.600 Euro (Mieteinnahmen) – 10.000 Euro (laufende Betriebskosten) = 65.600 Euro oder eine Mietrendite von knapp 4,4 Prozent realistisch. Zur Gesamtrendite kämen noch etwaige Wertsteigerungen des Objekts hinzu. Vergleicht man diese Zahlen beispielsweise mit Investitionen in Aktien oder Fonds, kann die Immobilie durchaus mithalten, denn 4,4 Prozent entspräche am Finanzmarkt einer leicht überdurchschnittlichen Dividendenrendite (Wertsteigerungen außer Acht gelassen).
Man sieht aber auch schnell, dass die Rendite nicht so exorbitant hoch ist, wie zunächst beim ausschließlichen Blick auf die monatlichen Einnahmen angenommen werden könnte und dass das Modell schnell an Attraktivität einbüßt, wenn die Investition über einen zu hohen Anteil aus Fremdkapital finanziert werden muss.