Mietpreise in Baden-Württemberg steigen weiter kontinuierlich an, auch beim deutschlandweiten Problem der Wohnungsnot bildet der Großraum Stuttgart keine Ausnahme: Die Lösung, wie sie auch die Politik konsequent kommuniziert, wäre ein Bau-Turbo – doch der findet aktuell weder statt, noch kündigt er sich am Horizont an. Im Gegenteil sogar: Auf das bereits schwache Jahr 2024 wird laut der Bauwirtschaft Baden-Württemberg ein noch schwächeres 2025 folgen.
Der Stand der Dinge in Baden-Württemberg
Es kriselt im Bausektor Baden-Württembergs – und das nicht zu knapp. Wie der BW-Landtag erst jüngst publizierte, wurden die eigens gesetzten Ziele verfehlt, stattdessen erreichte man einen traurigen Rekord: Gebaut wurden im Jahr 2024 in Baden-Württemberg etwa 6.600 Wohnhäuser sowie circa 2.600 Nichtwohngebäude (beispielsweise Büros) – das entspricht gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang von mehr als 31 % und markiert zugleich den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1950.
Nicht anders sieht es bei den Baugenehmigungen aus: 20.700 wurden davon in etwa erteilt, aber auch das sind etwa 25 % weniger als noch im Jahr 2023. Die Krise ist zudem nicht lokal begrenzt, sondern reicht quer durch das gesamte Bundesland, wenn auch mit teils unterschiedlich starker Ausprägung. Jeder der vier baden-württembergischen Regierungsbezirke erteilte, aufgrund fehlender Nachfrage, weniger Baugenehmigungen als im Mittel der vorangegangen fünf Jahre.
Besonders gravierend zeigt sich das beim Spitzenreiter Karlsruhe, wo ein Rückgang von 31,2 % zu Buche steht – im Bezirk Stuttgart sieht es mit einem Rückgang von 23,9 % nicht viel besser aus. Lediglich Tübingen sticht hervor – weil sich die Genehmigungen da immerhin nur um 2,8 % reduzierten. Ein Blick auf einzelne Städte zeichnet ein noch schlechteres Bild: In Mannheim brachen die Genehmigungen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 70 % ein, in der Stadt Stuttgart sanken sie um fast 40 %.
Die Folgen dessen durften Wohnungssuchende ebenso wie Bestandsmieter über die vergangenen zwei Jahre feststellen. Besichtigungen die zum Spießrutenlauf avancieren und steigende Neubau- sowie Bestandsmieten sind die Folge – auch wenn die Preisanstiege dort weitgehend identisch zur gemessenen Inflationsrate stehen. Mietpreisanstiege sind angesichts der Lage aber sowieso unvermeidbar und fanden auch statt – Bestandsmieten stiegen zwischen 2022 und Ende 2024 um rund 12 %, Neubaumieten um etwa 15 %.
Kein Ende der anhaltenden herausfordernden Situation in Sicht
Die Situation des Baugewerbes in Baden-Württemberg ist kein Ausreißer, sondern deckt sich mit der in anderen Bundesländern und Metropolregionen Deutschlands. Das auch deshalb, weil sich die schwächelnde Bauwirtschaft mit anhaltenden Herausforderungen konfrontiert sieht, die Bundeslandgrenzen überschreiten.
Bedingt durch die Hochinflationsphase in 2022 und 2023 zog die Europäische Zentralbank die Zinsen an – damit verteuerte sich die für den Bau zwangsläufig notwendige Fremdfinanzierung immens, was wiederum das Risiko für Bauträger und Bauherren erhöhte und Margen schmelzen ließ. Das zugleich deshalb, weil parallel dazu, teilweise bedingt durch den Ukraine-Krieg, die Kosten für essenzielle Baustoffe maßgeblich anstiegen – darunter solche wie Zement oder Kalk, deren Großabnahmepreise sich seit 2021 in der Spitze fast verdoppelten.
Für die Bauwirtschaft bedeutet das: Für jedes neue Bauprojekt ist durch die höheren Materialkosten mehr Kapital notwendig, gleichzeitig kostet dieses Kapital aufgrund der gestiegenen Zinsen nun weitaus mehr als vorher – wodurch die Gesamtkosten exponentiell steigen. Auf der anderen Seite verhält sich, zumindest im direkten Vergleich, die Mietpreisentwicklung eher moderat. Das wiederum führt zu einem erhöhten Risiko, zudem hat jedes Bauvorhaben folglich eine weitaus längere Amortisationszeit als zuvor – Investoren müssen also mit vielen zusätzlichen Jahren rechnen, bis sich ihre Investition in den Wohnungsbau über die Mieterträge bezahlt hat und sie einen möglichen Gewinn erwirtschaften würden.
Von staatlicher Seite bleibt die Hilfe für die Bauwirtschaft überschaubar: Olaf Scholz kündigte zwar einen Bau-Turbo an, eingetreten ist aber nicht. Hohe Energiekosten und ebenso hohe steuerliche Belastungen avancieren zur finanziellen Hürde, weitaus gravierender sind die im internationalen Vergleich Rekord-Bauvorschriften, die Deutschland generell abruft. Teils uneinheitliche, immer strikte und noch kompliziertere Bauvorschriften verzögern nicht nur den eigentlichen Bau, sie führen auch dazu, dass viele Investoren es mittlerweile gar nicht mehr versuchen – zu hoch das Risiko, dass der Bau schon an der Bürokratie scheitert. Die Baubranche beklagt zudem fehlende staatliche Förderprogramme, zumal staatliche Regulationen wie der Mietpreisdeckel den Bau aus Investorensicht noch unattraktiver werden lassen.
Wer will überhaupt noch bauen? Wo liegen vermeintliche Chancen?
Der Verband der Bauwirtschaft Baden-Württemberg e.V. rechnet mit keiner Besserung: 2025 werde für den Bausektor ein “dunkles und trübes Jahr”, so die Branchenvertreter. Dabei gibt es durchaus signifikanten Bedarf: Wohnungen müssen sowieso her, denn die Miete lastet immer stärker und zu konsequent höheren Teilen auf dem Geldbeutel der Deutschen, Baden-Württemberger und Stuttgarter.
Selbst von staatlicher Seite gibt es Möglichkeiten, um dem Sektor unter die Arme zu greifen: Eigentlich müssten laut dem Verband in Baden-Württemberg jährlich rund 100 neue Brücken erneuert werden. Im vergangenen Jahr gab es Aufträge für nicht einmal zehn davon. Wie der Verband berichtet, könnten bis zu 1.700 Brücken in Baden-Württemberg innerhalb der nächsten zehn Jahre gesperrt werden, weil die nötige Sanierung nie stattfand.
Natürlich steht die Branche nicht völlig still: Ein wenig Wohnraum wird ja immer noch gebaut, nur eben zu wenig. Auch schafft man gerade mit dem Neubau des Nationalparkzentrums Schwarzwald am Ruhestein einen Prestigebau, der in der Region fortan als Tourismusmagnet dienen soll. Hochschul- und Universitätskliniken werden ebenso gebaut.
Nachhaltigkeit steht konsequent stärker im Fokus: “Nachhaltiges Bauen in Baden-Württemberg 2025” ist beispielsweise ein regionales Symposium, das kürzlich neue innovative Ansätze für künftiges Bauen und einen besseren Umgang mit Ressourcen vorlegte. Modulare Bauweisen und der stärkere Einsatz von Holz sind weitere Trends, die allen voran die Baukosten durch Standardisierung und günstigeres Material senken sollen. Zudem wird vermehrt saniert, statt gebaut – das schafft aber keinen zusätzlichen Wohnraum.
Die Auswirkungen der Krise sind in der Branche omnipräsent
Bauwirtschafts-Vizepräsidentin Sabine Schmucker zeigte jüngst einen nüchternen Blick auf die Situation: Die Kurzarbeit in der Branche ist im Jahresvergleich schon jetzt um 50 % gestiegen, ebenfalls gestiegen sind die Firmeninsolvenzen im Bausektor – nicht alle davon betroffenen Fachkräfte und Handwerker konnten bisher anderweitig unterkommen, folglich stieg simultan gleich noch die Zahl der Arbeitslosen mit.
Hinsichtlich der Beschäftigten zeigt sich ein geteiltes Bild: Einerseits werden mehr und mehr Beschäftigte in Kurzarbeit geschickt, andererseits klagen andere Bauunternehmen wiederum über fehlende Fachkräfte und holen sie in der Folge aus dem (günstigen) Ausland – für die fehlt dann vor Ort aber oft genug die Unterkunft. Kann das Unternehmen keine Unterkunft in Eigenregie stellen, stehen die Chancen schlecht – auch aufgrund der Wohnungsnot und hohen Mietkosten für Kurzzeitmieten. Hierfür erweisen sich oft noch Monteurzimmer als eine Lösung, um den akuten Bedarf an kurzfristiger Unterbringung zu decken. Das betrifft nicht nur Neu-Beschäftigte aus dem Ausland, sondern ebenso Monteure, die für ihren Einsatz nach Baden-Württemberg geschickt werden.
Ein Ende in der Krise ist aktuell nicht in Sicht: Die Bauwirtschaft Baden-Württemberg stellte jüngst das Forderungspapier “Impulse für den Wohnungsbau” vor: Die Politik müsse aktiv werden, heißt es darin – denn das Zinsniveau wird nicht merklich weiter fallen und mindestens so lange der Ukraine-Krieg anhält, ist auch am Material- und Werkstoffmarkt keine Entlastung zu erwarten.